買房需要多少頭期款？買房子自備款怎麼計算？多少存款才能買房？以下來分享。
市面上許多理財書籍主張先投資後買房，可以利用投資滾出更多的錢，再去購房，
但現實是許多買房族是剛性需求，要結婚，房子太小不夠住因此需要換屋，等不及的。
因此如何在預算有限的情況下，了解自己能夠負擔得起甚麼樣的房子，先求有再求好。
以下介紹購屋前須知，從購屋到評估貸款：
文章目錄
01什麼是自備款？與頭期款有什麼不同？
自備款是根據購屋時的預算推算出來，存款上應有多少數額的現金，完成購屋流程。
頭期款為使用分期付款時需先支付的第一筆費用，以房貸來說目前房屋鑑價可到7-8成，
因此頭期款約為房價的2-3成，舉例而言，總價格為1000萬的房子，貸款成數若到8成，
則簽約流程走完時，頭期款（現金部分）需備有2成，也就是1000萬 x 20% = 200萬元。
自備款與頭期款有什麼不同？自備款是除了支付房屋頭期款外還需要備有多餘的現金，
用以支付諸如仲介服務費、代書費、水電、管理費、房屋稅費與添購家具與生活開支等。
因此自備款需備有大於頭期款的金額，而具體多少數額因人而異，以下為自備款建議。
02買房要準備多少自備款？
根據貸款成數不同，所需備有的自備款有較大差異，建議備有頭期款成數加一成，
例如貸款八成，頭款兩成，自備款建議三成；貸款七成，頭款三成，自備款建議四成。
買房除了要支付房屋頭期款外，還需要支付仲介服務費（不含在成交價內）約為1-2%；
支付契稅、印花稅、地政士代辦費，拆分房屋稅、地價稅等相關規費，約3~10萬元，
有些大樓需要預收管理費，購買一些基本傢俱、家電費用等雜項費用也需要10-30萬，
基礎裝潢費至少也要抓30~100萬元，若是資金太緊可以優先將浴室、廚房先行裝修。
這些費用加總也差不多需要再多出總價的一成，因而計算購屋自備款為頭期款加上一成。
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03如何評估可負擔房價？
除了根據存到的頭期款來評估可買房的總價格以外，還需要評估每月的薪資收入，
若買房後要維持原生活品質，每月房貸還款額可抓每月薪水3成，若每月收入夠穩定，
並且想早一點還完貸款，則可以抓高一點，但建議不要大於總月收入的三分之一。
表格為每百萬貸款的月還款額速算表，可以根據我們當前的利率水平，貸款20年速算，
例如貸款利率為1.35%，貸款年限為20年，每百萬的還款額為4757元，若是貸款1千萬，
則每個月需還款47570元，將近五萬元，以月還款額需小於月總收入的三分之一計算，
在不影響原生活品質情況下，月收入至少要超過5萬元 x 3 = 15萬元，才建議舉債1千萬。
若以月（家庭）收入15萬元為例，銀行貸款可貸款八成，貸款期限為20年的條件下，
可購買最高上限房價為1000 x 1.25= 1250萬元，自備款再往上抓一成，約為375萬元。
另外年輕的購屋族群也能向各大銀行詢問使用寬限期或者延長貸款期限，如貸款30年，
這會使得前期或者每個月的還款額下降，貌似更輕鬆買房，但這是使用時間換取空間，
如果使用寬限期，在寬限期過後是否能負擔多出的還款額必須要先評估過後再做決定。
可透過591計算可負擔房價：591房價計算器
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04買預售屋可以低自備款買房？
中古屋在整個簽約流程走完時必須要支付完畢頭期款，通常簽約當下就要支付一成，
整個簽約流程大約45天以內，因此基本上中古屋必須要按現有存款做為購房的頭期款，
中古屋前期負擔龐大，很多首購族選擇前期負擔較輕的預售屋，預售屋真的低自備款嗎？
預售屋的自備款總體下來沒有比較低，只是預售屋付款期限較長，讓買方有時間籌錢，
預售屋的付款分為”定金、簽約、開工款”+”工程款”=總款項，其中工程款可分1-4年，
依據建造時間不同，工程款的急迫程度不同。一般來說，”定金、簽約、開工款” 約15%，
先交定金+簽約金約為10%，後續開工款為5%，比例都能和建商談，簽約前買方最大。
進到施工期後，陸續繳交工程款約10%，最後尾款5%，按工期繳納，也可能按月繳納，
這部分就需要詢問建商繳納方式，因為工程款繳納時間較長，一開始現金負擔較不沉重，
才會有自備款較低這一說。隨著施工的進行，每期或每月要補足的款項都不是小數目，
因此資金不足又想急著買房的首購族請必須小心，不要因為前期負擔較輕就衝動決定，
後續2-3年內還是必須要付足房屋總價的30%，並且交屋後就要正式開始繳納房屋貸款。
05自備款不足怎麼辦？
一、房屋增貸，如果父母或親友手上有房屋貸款已還得差不多，可拿房屋向銀行增貸，
當然辦理增貸時銀行還會再次做房屋鑑定，盤查個人信用，評估貸款人的還款能力等，
例如父母手上有房屋價值1000萬，兒女購買新房還差100萬元的自備款，可採增貸方式。
二、拉高貸款成數，一般房屋貸款約七成到八成，但是自備款建議最好準備三成以上，
可以多詢問各大銀行，是否能將貸款成數往上到八到九成，這多出的成數由信貸補足，
要注意的是信貸的貸款利率比一般貸款利率高3-5倍，也會根據個人還款能力進行審查，
因此信貸只適合用來彌補非常小的自備款缺口，並且應盡速的將信貸部分的貸款還完，
另外補充願意將貸款成數提高，以信貸方式補足的銀行通常房貸利率也較官股銀行高。
三、轉戰預售屋，承上面所述，預售屋一開始需要的頭期款不多，開工前只需付15%，
並且這個比例還能跟建商商量，值得注意的是往後工程期還是要漸漸補足30%的款項，
所以不要因為前期先付的資金較少，就衝動沒算清楚自己能夠負擔的房屋總價範圍為何。
四、親友借款，這個方式是最有彈性的，和親友協商好借還款方式，別造成糾紛即可。
06如何辦理購屋貸款？
房貸申請：備貸款人身分證及第二證件，印章，土地及建物謄本，個人收入或財力證明
（薪資條、扣繳憑證、新轉帳戶存摺），買賣契約書影本。可先詢問薪轉銀行貸款方案。
估價：銀行根據房屋座落位置、生活機能、坪數等進行估價，通常周圍估價不會差太多。
銀行審核：根據借款人的信用狀況、薪資收入、不動產估價，評估核貸的利率與年限。
銀行對保：與銀行簽訂借款契約，進行開戶手續，戶頭做為日後撥款繳款的主要帳戶。
設定抵押：撥款前將房屋抵押給銀行作為擔保，抵押設定的金額約為貸款金額的1.2倍。
撥款：抵押權設定完成後即可撥款準備交屋。
07青年購屋優惠方案
【青年安心成家購屋優惠】政府推廣與全省八大銀行有辦理青年購屋貸款的優惠方案，
與政府合作的八大銀行：台銀、土銀、一銀、合庫、彰銀、兆豐、華南、中小企銀辦理，
必須年滿 20 歲並且不管單身或已婚，貸款人及子女名下沒有自宅，最高額度 800 萬。
優惠貸款比較可參考：Money101
08房屋節稅注意事項
若是購買非自用住宅，也就是有登記營業或者出租房屋，轉移時記得變更使用情形，
當然如果買來的目的就是要做非自用，例如營業或者出租房則無需去做使用情形變更，
以下稅率以台北市公告稅率為例，詳細稅率請上各縣市政府稅捐處查詢最新相關稅率。
變更為自住住宅的的房屋稅率為1.2%（x房屋評定現值），而非自用住宅的稅率為3%。
大部分的房屋為自用住宅居多，因此在購屋前先向房仲詢問過即可，大部分無須變更。
但若有變更需求，於每月15日(含)以前申請使用變更，稅率當月生效，申請條件為：
1.所有權人為本人、配偶或直系親屬並有實際居住使用。2.房屋無出租或營業使用。
3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。如此便可節省近三分之二的稅費。
稅率公告可上各縣市政府稅捐處：台北市、新北市、台中市、高雄市、桃園市、台南市
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筆者：隔壁表哥 台灣大學畢業。現任分析師。 利用閒暇時間分享金融知識。 讓投資成為生活的一部分吧！ |