【買房查檢表】避免買到瑕疵住宅，如何排除凶宅、海砂屋、輻射屋、傾斜屋、蟲蛀屋與查檢滲漏水？

文章目錄

　1.房屋瑕疵——海砂屋

　2.房屋瑕疵——輻射屋

　3.房屋瑕疵——傾斜屋

　4.房屋瑕疵——滲漏水

　5.房屋瑕疵——蟲蛀屋

　6.房屋瑕疵——凶宅

　7.遇到建築瑕疵怎麼辦？

　　買賣房屋都不喜遇到糾紛，建築瑕疵理論上都會影響房屋價格，也影響銀行貸款。

嚴重者甚至交易時需要請律師公證，以下介紹買屋時注意的房屋瑕疵，以及如何避免。

01海砂屋

　　海砂屋的成因是在建築時拌混凝土使用海邊”氯離子“超標的砂，而非一般使用河砂。

根據當前國家標準（CNS 3090）氯離子標準為0.3㎏/m3，雖超標但不一定會造成危害，

在施工過程若是工法有瑕疵，使得混凝土與鋼筋間不實密，則會造成鋼筋鏽蝕快速，

使得建築使用年限大幅減少。另外海砂屋為氯離子超標，但氯離子超標不一定是海砂屋。

建築上我們應當關注的是氯離子是否有超標的問題，而非僅是查證是否使用海砂蓋屋。

常見特徵

　　外牆有出現析晶、銹斑，天花板混凝土表面層龜裂或剝落甚至嚴重者鋼筋銹蝕外露。

最明顯的特徵就是混凝土大面積剝落，周圍有鏽蝕顏色，或是肉眼可見鏽蝕的鋼筋表面。

如何避免

　　購買預售屋或新成屋索取「氯離子檢驗保證書」保證結構體氯離子在0.15kg/m3以下

購買中古屋請向仲介人員索取房屋標的現況說明書，裡面應充分揭露建築及交易資訊，

雙北地區可上政府網站查詢：**台北市、新北市**，其它縣市可委託專業機構海砂屋檢測。

海砂屋檢測單位：工業技術研究院材料所、土木技師公會、建築師公會、結構技師公會。

若委託工業技術研究院材料所費用收費標準：每件樣品5000元，第二件起每件2000元。

02輻射屋

　　輻射屋的成因為輻射鋼筋，使住戶長期暴露在輻射汙染下，造成健康上長期危害。

輻射屋定義為放射量單位”毫西弗”超標，一年中放射性污染輻射劑量>1毫西弗的建築。

常見特徵

　　主要發生於民國71-73年完工之房屋，外觀上不具有明顯特徵，必須要透過檢測。

如何避免

　　部分縣市政府已完成檢測，可直接至**行政院原子能委員會**輸入該屋地址即可查詢。

購買預售屋或新成屋可向建商要求出具「無輻射污染證明」，或購屋時合約要求註明，

中古屋由於外表不具有明顯特偵，詢問仲介也無法得知結果，因此應多注意建築年分。

檢測單位：原能會輻射偵測中心、輻射防護協會、貝克西弗公司、輻新公司、華鈞公司等

03傾斜房屋

　　房屋傾斜造成居住不適感甚至頭暈。傾斜屋的定義以偏移長度除以建築高度(∆/H)。

傾斜度(∆/H)在1/200以下，一般人不易察覺可接受；傾斜度(∆/H)超過1/40則構成危樓。

另外一定傾斜度小於1/40下的房屋雖不造成危樓，但人體進入可能會有不適感甚至頭暈。

常見特徵

　　進入房屋後可能有不適感或實際有暈眩。較為明顯的可用肉眼感知與周邊建物差異。

如何避免

　　平時看屋時，可帶上水平儀或是球狀物，若進屋時有感到疑慮，擺放到疑似傾斜處。

購買中古屋請向仲介人員索取房屋標的現況說明書，裡面應充分揭露建築及交易資訊，

也可向建管單位調閱調閱該房鄰損紀錄，另外也可在買賣合約上加註傾斜房屋賠償項目。

04滲漏水

　　買賣中古屋最常見的糾紛為滲漏水，房屋久了加上台灣氣候潮濕多雨容易出現漏水，

雖然在民法上「物的瑕疵」可追究賣方責任，追索期內能證明是前屋主時就存在漏水，

可以找原屋主請求，但在實際操作上，漏水要舉證是前屋主時就已經存在本身較為困難，

請求賠償修繕曠日廢時，實際上買方也只希望能夠盡快進行修繕，恢復居住的舒適度。

許多專業抓漏水師傅也不是每一種情況皆能判斷，另外若是新屋住進後有進行裝潢，

如此更難追究是前屋主責任或是因為裝潢裝修的關係導致滲漏水，滲漏水預防勝於治療。

有些房屋現況有漏水及壁癌，但已經在價格上做折讓，在買賣合約就會註明放棄追究。

常見特徵

　　觀察房屋天花板及牆壁是否有水漬痕，牆壁是否有不平整的粉刷痕跡，或白華結晶。

除了天花板位置，另外窗框邊、浴廁邊，與水管連通管線附近牆面有牆面容起或壁癌。

通常頂樓位置或者是迎風面牆面較常出現漏水現象，或者樓上鄰居家中有積水上漏下。

如何避免

　　購買預售屋和新成屋時，根據《預售屋定型化契約》建商須提供結構部分保固15年，

固定建材及設備部分(門窗、粉刷、地磚等)負責保固1年，新成屋選擇口碑建商有保障。

由於許多中古屋有裝潢，包裹的天花板未必能輕易看出滲漏痕跡，若有發現滲漏現象，

越快通知原屋主越好，第一是盡快通知盡快商議解決，第二時間拖久了可能舉證困難。

購買新成屋和中古屋時可挑選看屋時間，可選下雨天、梅雨季或者颱風天下大雨看屋。

購買中古屋向仲介人員索取房屋標的現況說明書，查看房屋現況是否有瑕疵的情況，

另外看屋時也可以帶上手電筒，看屋時若天花板有包裹，詢問是否有維修孔來查檢漏水。

05蟲蛀屋

　　蟲蛀屋為建築物內的木質部分門窗框，或者木質傢俱遭到白蟻或其它害蟲蛀蝕，

建築內會有肉眼可見蟲洞，嚴重者能見蟻窩。須請除蟲大隊至現場將蟲侵入處進行消毒。

06凶宅

　　凶宅雖不算建築本身瑕疵，卻影響買屋觀感也是一般大眾重大敏感因素，不可不慎。

我們一般認為的凶宅可能包含非自然原因死亡的本戶，周邊戶，甚至整個社區都算數，

實際上，以社區為單位尤其是大型社區幾乎都發生過非自然身故，若是在意一定要詢問。

並且內政部定義的凶宅也與一般民眾認知的凶宅有出入，因此房仲義務揭漏部分有限。

首先我們先來看，內政部定義的凶宅，內政部(97年7月24日)函釋函對於凶宅的認定為：

「賣方產權持有期間」，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭)在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」

凶宅洗白？

　　由定義可知，若隔壁戶是凶宅或是社區別戶有人非自然身故都不在披露的範圍。

另外若是凶宅經過轉手後，也沒有披露的義務，例如房屋在甲手上發生非自然身故事件，

甲將房屋賣給乙，最後乙再賣給丙時就不用披露該房屋為凶宅，凶宅就這樣被洗白了。

在房屋委託給房屋仲介的過程中，政府有規定定型化契約應披露的凶宅事項，如下：

內行政院規範房仲業「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」，

第11項載有「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」

因此房仲業也應當盡其所能的揭漏，通常房仲業者會向第三方鄰居或鄰里長進行詢問。

補充：若頂樓加蓋燒死人頂樓不算兇宅；若由頂樓跳至露臺戶，則頂樓和露臺皆為凶宅。

如何避免

　　首先可向仲介直接詢問，此外詢問鄰居非常重要，再詢問大樓管理員、鄰里長；

現在很多新聞能在網路上查詢得到，上網搜索附近地名或地標也是很重要的參考依據。