文章目錄
看到喜歡的房子遲遲不敢出價？癡癡地在等待降價？還是明明喜歡卻不跟仲介說？
這樣只會一而再的與心儀的房子擦肩而過，買房與股票不同，房子好的價格是談出來的。
01什麼是斡旋金？
斡旋金是消費者（買方）表示買屋意願的橋樑資金，價格談攏前可隨時退回。
在售屋價格與消費者意願價格有落差時，委託仲介以消費者意願價格與屋主協商溝通。
有了喜歡的房子剩下的就是價格。付了斡旋後進到談判桌上，接下來考驗的是談判技巧，
如何用合適的價格買到心儀的房子，這才是我們最終的目的，而非一昧隱藏購屋意願。
當然在付斡旋前，大部分的人還是會有擔憂，畢竟一次要提領出一大筆錢（約10萬），
因此在付斡旋金前請先確認房屋以斡旋價格購買確定想要，再來簽下這份斡旋金契約，
請你的家人朋友，能夠影響你做買屋決策的人都來看過房子，是下斡旋金前需要做到的，
可以避免後續談判上游移不定，換個角度想如果你是屋主，肯定也不希望買方反反覆覆。
【註】斡旋金常用的詞語，「付斡」、「下斡」、「下斡旋」都是付斡旋金的意思。
以下整理了六大常見的斡旋金迷思，了解如何正確付斡旋金。
02斡旋金的迷思，斡旋金應該怎麼付？
看到喜歡的房子出價後通常就會到價格撮合的階段，由於買賣房子涉及金額較大，
買賣雙方心裡價格通常有一段距離，還在買方猶豫價格階段，仲介通常會建議嘗試出價，
出價就是以買方心理預期價格為基礎，簽訂斡旋契約書，付斡旋金去與屋主協議價格。
很多人誤以為是不是付了斡旋金後，若是之後價格沒有談成斡旋金會被全額或部分沒收？
不會的，會被沒收的稱做定金，是價格談攏後作為合約款的一部分預先支付給賣方的。
斡旋金就是一個談判的邀約，仲介收了斡旋金後，會負責將購屋意願與價格與屋主商討，
幾經商議後，價格談攏，雙方簽約將斡旋金轉成定金後，任一方反悔則必須賠付定金。
03看到喜歡的房子該如何出價呢？
關於出價是一門學問，首先一定要做足功課，查詢能獲取價格資訊的網站做參考，
包含樂居網、591、內政部實價登錄，查詢最近社區相似物件成交價格、物件周邊行情，
同社區的價格會隨著樓層、面向、裝潢、格局、是否附贈傢俱、是否含車位而不同，
出價時應該保留一定的加價空間，不要一次出到滿，後續談判價格有加有減是正常的，
出的價格除了讓屋主覺得有一定的誠意外，也要保留一定的餘地，並且認清自己的能力，
中間談判與互動過程中，面對不同的屋主要有不同策略，但是切不可把談判氣氛搞僵，
試想賣方有顧客上門卻劈頭蓋臉把東西胡亂嫌棄，說要便宜，換做你是老闆你還想賣嗎？
嘗試換位思考賣方也不傻，買方願意出價就表示有喜歡，網路上建議裝作要買不買的，
除非是遇到屋主急售，否則一開始就破壞談判氛圍比較像是自打嘴巴，表哥較不建議，
因此應對進退中的彈性還需要練習與拿捏，有句名言，付出的是價格，買到的是價值。
04談判會有哪些結果？買方付的斡旋金是否一定會被接收？
看到喜歡的房子後，決定要出價談談看，網路上常說要撿便宜，直接市價七折，
打個七折試試看，總價一千萬的房子以七百萬下斡旋，也想撿便宜，通常會有兩個結果；
第一個很快仲介答應並收了斡旋，不久便轉成定金，這時候才需要擔心，怎麼這麼便宜？
除非屋主急售，不然可能是房子有瑕疵未被發現，想讓頭過身就過，後續糾紛機率大，
當然這種情形較少發生。畢竟換未思考，若是今天你是屋主會將售價拉高超過30%嗎？
這會使得你的房子乏人問津，賣方不傻，買方也不傻，看到價格離譜連看都不會想看。
另外一種是斡旋金不被接收，因為買賣雙方價格差距太大，賣方可能會以為是來亂的，
若買方都想以偏離市價金額進行談判，賣方可能每天都忙著談判，每天都在收退斡旋。
因此斡旋金不是一定會被接收的。所以別想著要以市價七折的便宜價格來買到房子。
成功付了斡旋金後就進入到價格談判，經過幾次談判過程，最後通常會產生兩種結果，
第一種價格雙方合意，簽約斡旋轉成定金；第二種價格談不攏，賣方全額退還斡旋。
因此付了斡旋後若價格沒有談攏，斡旋金是可以全額退還的，但談判期間是沒有利息的。
會不會有付了斡旋金後仲介跑路拿不回斡旋？
關於仲介跑路的情形是有機會發生的，但是可能性不高。因為通常斡旋金為10萬元，
仲介捲款10萬元跑路的機會不大，但若仲介要求給付大額斡旋金，或者私下與多人收斡，
則要小心，因此選擇大間的仲介公司就很重要，若真的出現問題，公司通常會予以賠付。
05除了付斡旋金以外還有其他議價方式嗎？
有的，可以選擇以“邀約書”的方式提出買屋意願。斡旋金與邀約書可達到相同效果，
那麼是不是以不用花錢的邀約書來議價對於買方更有利呢？如此能出價多間房不受限。
邀約書與斡旋金的差異在於，賣方若同意以邀約書金額售屋，而買方卻只想丟價試探，
不是真心想買，以邀約書提出購屋意願的買方反悔必須支付違約金，議價總額的3%。
例如1000萬的房子則必須支付30萬（價格的3%）的違約金，比斡旋金10萬還要更多，
因此若看到物件並沒有誠意想購買，不想下斡旋，那麼也不要使用邀約書試探價格。
但相對的，若賣方原先同意邀越書價格，簽約後反悔也需要支付議價總額3%的違約金。
06斡旋金一定要一次付10萬嗎？可以多付或少付嗎？
確實沒有明文規定一次要給付10萬元的斡旋，但是10萬元是約定俗成的斡旋價格，
價格若沒有談籠，斡旋金還是可退回；有些人為了表達想買到房的誠意，多付斡旋金，
這樣做確實有機會影響賣方（屋主）心理，但是大多數的屋主在意的還是成交價格為主，
因為斡旋金最後也是總價的一部分，例如付30萬的斡旋金，價格談攏後以1000萬成交，
30萬的斡旋金直接轉成定金，則只需要再付1000-30=970萬的尾款，(外加1%的仲介費)
但雙方價格談判本來就是誠意與心理戰，不可否認多下斡旋有機會影響到談判的結果。
07斡旋金轉定金後還可以反悔嗎？
斡旋金轉成定金後基本上就屬於達成協議，進入交易流程，房屋也就算是成交了。
所以此時若是買方反悔不買必須要賠付違約金，也就是斡旋金（10萬元）全額被沒收；
而相對的賣方反悔則退回斡旋外還要加上一倍的斡旋金。若自有協議解約條款則另計。
舉例來說，買方支付10萬斡旋金，價格合議後若是買方反悔，則賣方沒收10萬斡旋金；
相對的若是賣方反悔不賣了，則除了退回10萬斡旋金給買方，還要另外賠付10萬元。
另外若是使用邀約書，則需賠付總價的3%，若合議價為1000萬元，則需賠付30萬元。
習俗上賣方房子在賣到一半被違約，被稱為氣不順，需要過運，所以為了避免後續糾紛，
在付斡旋金時最好謹慎考慮，盡量買後再來反悔。常見違約情況有買方無法貸滿8成，
以至於尾款不足以付清。買房前最好先詢問銀行自己的信用與標的是否符合貸款條件，
才不會在買到一半時才發現無法順利購屋，導致買子沒買到還賠付一筆錢，千萬要小心。
投資小白入門系列可參考
| 其他投資者也讀了…
3.炒股了幾年，歸來仍然是韭菜。股民的心酸，炒股虧錢十有八九是因為…
| 你可能喜歡…
 |
筆者：**隔壁表哥** 台灣大學畢業。曾任基金業。 利用閒暇時間分享金融知識。 讓投資成為生活的一部分吧！ |