買預售屋應該注意什麼？預售屋換約又有哪些注意事項？需要準備多少錢呢？
台灣房價太高又想買房，很多人選擇買預售屋，前期壓力小又實現自己買房夢想，
但預售屋只能看已經裝潢好的樣品屋，還是會擔心最後蓋出來的與實際落差很大，
我自己最後也是買預售屋，但是透過換約買到的，換約是在二手市場跟前一手購買，
預售屋要考慮比較多，但能看到的不多，依我自身經驗分享買預售屋應注意些什麼？
文章目錄
01預售屋預算怎麼抓？
買預售屋很多人基於低頭期款，以我的例子來說，當初購買簽約款大約是一成，
後續就是依照完工比例付款，加上簽約款總共分八次繳款，最後跟銀行貸款約75%。
後續就看施工進度進行付款，如果完工的時間約兩年，就要兩年之內存到剩餘款項，
每次付款時間至少都有四個月的時間可以準備，中間款項大約每次付全款2%居多。
所以根據付款的條件我們可以大概抓一下，首先頭期款一成，每3-4個月要存夠2%，
我自己的做法是我會開一個子帳戶，然後設定每個月應該存的錢，然後月初扣款。
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最後最大筆的是交屋款5%，也是平時就先扣款預留，才不會到時有資金壓力，
銀行貸款的部分是等到房屋完工之後才需要開始繳，所以蓋房期間就不存在房貸。
我自己買的時候會想準備至少一成五的自備款，這樣後續在繳款的時候比較沒有壓力，
剩下的部分就是每個月照計畫去存下之後應付的工程款等，基本不會影響生活品質。
另外也跟大家分享原本在計畫買房時（還沒決定是否買成屋或預售屋）的預算規劃。
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02預售屋樣品屋與成屋的差異
(1)樑柱位置看清楚
一般樣品屋透過裝潢可以修飾掉很多房子潛在的缺點，要避免踩雷就是要多看，
例如說樑柱的部分透過天花板或訂製系統櫃藏在裝潢內部，在賞屋的時候可以留意，
當然若是未來決定要買這間房子，樣品屋的裝潢也是提供一個包裝樑柱解決方式，
但是如果空間有其它安排或是本來沒有要做類似的裝潢的話，樑柱是比較難處理。
如何注意樑柱位置？一般家配圖有標出柱子的位置，而通常兩根柱子連線就是樑，
樑的位置一般不會標示到家配圖中，而且若是高層建築樑的深度約20公分以上，
設計不好的房子樑的部分就會橫槓在臥室或是浴室上方，看起來就會非常有壓迫感，
如果樣品屋的天花板做得特別低，可能就是把樑藏在天花板內，再用裝潢遮擋一下。
所以如果連樣品屋一進門都讓你有怎麼天花板這麼低的感覺，那建議還是換一間吧！
(2)注意公設比
現在新大樓公設都介於32-38%之間，大家可多留意雨遮的部分也算入室內坪數，
雨遮就是不在室內的“樑”，換一個好聽的名字而已，但是卻是要算入權狀建物坪數，
我自己在計算公設比的時候，會用1-（主建物+陽台坪數）除以權狀總坪數來計算，
主要是想知道室內實際能夠使用的部分大約多少，也就是室內主建物加上陽台。
這樣算可以發現很多預售屋公設比比實際上還要高，也就是室內能使用的空間更小，
這對於小坪數的套房與兩房感受尤其明顯，1-2坪的雨遮就吃掉了約8-10%室內空間。
當然建商這樣的計算方式是合法的，只是我們自己在買的時候可以留意這樣的情況。
(3)室內的玻璃隔間
如果房子面積較小尤其是室內坪數小但又硬要隔出兩房的房子，常使用玻璃隔間，
玻璃隔間再加上燈光充足的樣品屋，營造出一種室內空間比實際坪數還要大的錯覺，
又或者小坪數浴室要做乾濕分離也會在廁所用玻璃半隔開，就能看起來就比較寬敞，
但實際使用，或是在轉身就會發現室內還是很擁擠，尤其家裡收納沒這麼好的狀況下，
樣品屋堆放的東西會少於實際平常家裡使用，在居住一段時間後會發現使用空間不夠，
所以如果有感覺樣品屋空間大小僅僅勉強能接受，那麼實際住起來很有可能會不夠住。
(4)注意與隔壁棟的棟距
都更的房子或者是新規劃的區域有時候基地與隔壁樓相距太近，讓人很沒隱私，
所以在看房的時候如果隔壁也有樓在蓋，可以詢問一下我們的窗會不會對到別人的窗。
我曾經看過房子蓋得太近，以至於隔壁家客廳的畫面都一清二楚，甚至能看到樓下戶，
有些戶索性一年四季都把窗簾拉上，這樣室內的窗戶就形同虛設，白天也沒採光。
現在人很重視隱私，別人看進家裡是絕對不允許的，因此看預售屋時記得多問一句。
03預售屋樓層、面向怎麼選？
(1)避開中繼水箱與下面一層
先了解有沒有中繼水箱，一般在大樓中間樓層，例如26樓高的房子大概在13樓，
中繼水箱層和樓下一層（例如13樓和樓下12樓）通常會比較吵，一般人不喜歡，
但通常水箱層價格也會比較便宜，所以在衡量抽水聲與價格之間可以自己做取捨，
如果不確定抽水聲能不能接受，建議可以先去找一間成屋，親自去聽聽看抽水聲。
有些新蓋的大樓沒有中繼水箱層，把水箱設在地下室，再利用加壓馬達運水到頂樓，
這麼一來就不需要擔心選擇中樓層有抽水馬達的聲音，因此購屋前應該先了解清楚！
(2)避開西曬與面朝大馬路
西曬的房子熱，尤其夏天到來的時候，太陽直曬，空調要直接再買大一型號才夠，
好處是屋子比較乾燥而且陽光充足，比較適合住在河岸邊的居民，可以曬去一些濕氣，
但一般住在城市不靠海與河的，西曬和頂樓的房子真的比較不推薦，夏天是真的熱。
其他面向的房子也有些優缺點，朝北的冬天直面北風，稍冷一些；朝東的早上太陽大，
朝南一直是最理想的，四季採光好，且冬暖夏涼，當然南偏西或偏東都是不錯的選擇。
面馬路或高架橋的房子就是怕吵，上下班時間，或是假日休息時間都可能有車經過，
一樣可以先去附近面向大馬路或高架橋的成屋去聽聽看，噪音是不是自己可以接受的。
如果房子蓋在大馬路邊，面中庭或者面向非主幹道房子會比較安靜，有後棟則選後棟。
04預售屋換約注意事項
(1)什麼是預售屋換約
預售屋換約是透過二手市場購買預售屋，再去建商那把合約權利移轉給新買家。
為什麼會在二手市場買還沒蓋好的預售屋呢？主要因為想要的面向或者房子已經完銷，
所以才會透過二手市場來找有沒有過去先購買的買家願意釋出購買房子的合約權利。
我自己就是透過預售屋換約買到目前的房子，就是由於已經完銷，只能在二手市場買，
在二手市場買換約預售屋有諸多不便，首先若預售屋已經完銷，連樣品屋都看不到，
若僅僅是要看模型也只能到建設公司裡面才能看到，而且透過模型也看不出個所以然。
也僅釋出一間，沒辦法選擇，所以如果要買預售屋建議多積極看房，越早去看房越好。
(2)紅單與預售屋換約差異
紅單是指建商建照尚未核准時的預售單，多為粉色，尚不是正式的預售屋合約。
目前法律已經禁止紅單轉售，若有違規轉售第三方將按戶數處15萬至100萬元罰鍰。
預售屋換約則是在建商取得建照後簽訂的買賣權利合約，目前尚在立法禁止轉售，
若是法案通過未來就沒辦法在二手市場買到預售屋，有些投資客會在此之前脫手物件。
(3)為何預售屋換約高頭期款
因為預售屋換約不是直接向代銷購買，所以就像在二手市場一樣支付對象為賣方，
首先總價由賣方決定，但是頭期款的價格等於（賣方已付+賣方要賺的+仲介服務費）
而這三者由於尚沒有房屋產權，所以都是不能向銀行申請房貸的，只能申請信用貸款。
簡單試算，假設預售屋原售1000萬，原屋主已付頭期款一成100萬，然後想賺100萬，
那麼二手買方就需要支付200萬給賣方，若原屋主想賺更多，買方頭期款就超過兩成，
加上仲介服務費後，頭期款金額反而超出同樣價格的成屋，使預售屋資金壓力更大。
換約買預售屋所要支付的金額常常超過兩成，也限縮可負擔的買客群，流通性也較差。
最後希望買房的經驗能幫助到想要買房的人，也給在猶豫買房的人做為參考，
另外之前做過不動產相關行業，所以把經驗寫成文章和大家分享，有興趣可以看看。
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筆者：隔壁表哥 台灣大學畢業。現任分析師。 利用閒暇時間分享金融知識。 讓投資成為生活的一部分吧！ |