文章目錄
【賣方交易費用篇】
【買方交易費用篇】
01不動產交易要繳交哪些費用？
【賣方交易費用篇】
02土地增值稅
什麼是土地增值稅？為土地從購入到賣出間土地增值所應付的稅金，於賣出時繳交。
土地增值稅課稅標準分兩種：自用稅率（10%）與一般稅率（按持有期和增幅課稅）。
【自用稅率】
自用稅率應繳納土地增值部分的10%，但須符合「一生一次」或「一生一屋」條件。
【一般稅率】
一般稅率依持有年限不同與漲價倍數不同計算方式不同，建議直接上財政部網站估算。
【土增稅重購退稅】
有換屋計畫者，可申請自用住宅重購退稅，可退還土地增值稅。可上**財政部網站**試算。
03交易所得稅
房地合一稅於105/1/1上路，房地產於105年後取得或103-104年取得不滿兩年，
出售房產獲利者須繳納新制房地合一稅，在103年前取得或103-104年取得超過兩年者，
適用舊制財產交易所得稅。
04(舊制)財產交易所得稅
將課稅基礎併入所得課稅，每年5月與所得稅一起申報，換屋者可適用重購退稅。
【計算方式】
1.買房成本留存適用
2.買房成本不可考適用
各縣市公告稅率：**108年各縣市公告稅率**
【成本不可考範例】
小明於今年出售一間持有35年的中和房屋，房屋評定現值（可至稅捐處查詢）為50萬。
課稅基礎為50 (萬元) x36%(中和區公告稅率)=18(萬元)。假設小明所得課稅級距為20%，
則交易房屋後須課18 (萬元) x20%=3.6 (萬元)。詳細試算可參考：財政部網站試算
【財產交易所得重購退稅】
05(新制)房地合一稅
房地合一將交易稅與所得稅分開，於所有權轉移後30日內繳納。依持有時間課稅：
持有1年內：45%；持有1～2年：35%；持有2～10年：20%；持有10年以上：15%。
另外房地合一稅為交易利得稅，若沒有獲利則無須繳交，但還是需要申報，
若無申報將處以3000元以上、3萬元以下的罰鍰。
【計算方式】
房地收入為交易成交價；成本為原始取得成本；費用為因取得、改良及移轉支付的費用，
費用可認列：有發票之仲介費、清潔、固定物裝修費、購入時支付之規費與服務費等。
【註1】有發票之費用：若費用部分無單據，國稅局通常會以售價的5%計算扣除。
【註2】固定物裝修費：非兩年內耗損、附著房屋的裝潢才能認列；若兩年內恐會耗損，
可拆除移動，如家電、系統家具類就無法扣除。
【註3】調職、非自願離職或其他非自願性因素售屋，持有不滿2年課稅調整為20%。
【註4】持有滿6年，個人及配偶、未成年子女均設有戶籍，並且有實際居住事實，
無供營業或出租使用狀況等自住條件，可享有400萬元的免稅額，獲利400萬元內免稅，
超過400萬扣除400萬後，再以10%計算。
【註5】若是賣屋賠錢族可以注意，若某一次賣屋賠錢，除無須繳交房地合一稅以外，
在3年內，若再有其他賣屋獲利，可先減除上筆損失金額來計算課稅所得。
【房地合一範例】
小明於今年以1500萬價款出售今年剛以1400萬取得之房屋（出售1年內取得之房屋）。
支付裝修、仲介、各項有發票之服務費約50萬元。土地今年度無上漲。則課稅基礎為：
1500-1400-50=50(萬元)由於1年內轉手課稅45%：50 x 45% =22.5萬元。
【房地合一重購退稅】
【房地合一YouTube介紹】
06新舊制比較
【買方交易費用篇】
07契稅
契稅是取得不動產所有權者，按「房屋評定現值」繳納之稅費。出售土地則免徵。
核定稅額通知書送達後30日內繳交。
契稅總類：買賣/贈與/佔有稅率為6%；典權為4%；交換/分割為2%。計算方式如下：
舉例來說：小明今天欲買坐落在板橋的華廈，房屋評定現值根據房屋稅單為45萬元整；
契稅種類適用為「買賣」稅率為6%。則小明不動產交易應繳納45 x 6% = 2.7萬的契稅。
08印花稅
印花稅為使用憑證（契約）需繳納的稅負。建物契價：查看買賣契約書；
土地公告現值：查詢**內政部地政司**。計算方式如下所示：
09其他費用
除了上述兩大宗費用，還需繳納登記規費、書狀費、代書費、火險費、仲介服務費。
因此買屋自備款上建議買方準備比頭期款多一成。【註】詳細稅賦以實際稅單為主。
【登記規費】
【書狀費】地政機關發給所有權人土地與建物權狀，每張80元。
【火險費】房屋貸款時須保火險。依貸款金額、年限與房屋結構不同而不同。
【代書費】買賣代書費、抵押權設定代書費、簽約手續費。
【仲介服務費】買方收取房屋成交價1%-2%的仲介服務費。
【雜費】交屋日前水電、瓦斯、管理費等買賣雙方根據交屋日為界按比例分擔。
【小額】地政工本費、閱覽費；銀行貸款查詢費等。
以上基本為買房時應負擔的費用，買房這麼多費用不易評估，自備款備足以免後續困擾。
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筆者：**隔壁表哥** 台灣大學畢業。曾任基金業。 利用閒暇時間分享金融知識。 讓投資成為生活的一部分吧！ |