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01世界共通語言—房價會漲會跌？
大家知道隔壁表哥是學房地產後，蜂擁的問我，
“你覺得房價現在是不是在高位了？”
“現在台北的房子能買嗎？”
“房價是不是已經泡沫了。”
“房價已經跌了這麼多，是不是已經可以買了？”
沒想到人人對於房地產的求知欲這麼高，聽到有關房價的消息就豎起耳朵，
甚至開始聊起房價知識後，周圍越來越多人，認識的不認識的，
講完後還提出一堆問題，我說啊大家這麼關心房價怎麼不自己好好研究呢？
但是提出這些問題的人，我的回答可能要讓大家失望了，
房價會漲會跌？我不知道。
就像是問我股票會漲會跌一樣，沒有人能够預測股價，
一樣的沒有人能够精准的知道房價的底部，
我們知道底部的時候，是因為我們現在已經離開底部了。
現在可不可以買房了？這個問題太寬泛了，大家想知道的是房價會不會漲，
或是現在房價回跌了，問我現在可不可以把房賣了？就是想知道會不會繼續下跌。
02自住還是投資？
一般問買房問題，隔壁表哥會回問買房是為了自住還是投資？
因為自住和投資的標準是不同的，自住應該更在意生活品質，配套設施，
投資房產這些不滿意都能够用降價來滿足。
一般情况下，如果房子想要自住，隔壁表哥會從幾個方面給建議，
第一需求在哪裡？什麼意思呢？
每個人因為工作，生活習慣不同，所需要的房子不同。
有的人在金山工作，就不必要把房賣入市區；
有的人為了孩子的學區，就必定想在學區內買房；
有的人希望周圍鄰居貭素高；需要出入人口單純的社區等
每個人重視的條件不同，所對應到的房也就不同。
第二才是價格，如果將價格擺在第一位忽略自己真正需求，
那麼即便用較便宜的價格買入，也會在往後漸漸凸顯出房的缺點，
價格最主要的考量不在未來的漲跌，就算房價下跌，房子還是屬於自己，
那房價上漲呢？房子還是得住，也不會賣（除非原先就計畫換房），
所以價格最重要的考量是現在的支付能力，
支付能力隔壁表哥在另一篇文章已經寫過，
推薦閱讀：買房後生活變得大不如前！房子是這輩子最大的資產？別做夢了
以及自問是否願意以這樣的價格滿足購房的需求，
如果都沒問題，那麼購入也不會後悔的。
當然如果未來可能可以用更便宜的價格買到，但是誰知道價格的漲跌呢？
03現金流還是資本利得？
另外一種是作為投資的也十分常見，現在現金充足的人不少，
他們確實是應該關心房價是否上漲，
這麼一來就必須徹底瞭解房地產作為資產的屬性，
看過上面推薦閱讀的可能已經瞭解到房地產的雙重屬性，
第一能够帶來現金流，第二產生資本利得。
這時候又回到投資的問題上了，投資者想要賺哪一部分的錢為主，
當然很多人兩部分的錢都想賺，但是其實賺哪一部分的錢所關注的點不同，
如果是以賺現金流為主的投資者，更關注租售比，
租售比=年租金/（購房價格+貸款利息+賦稅）
我更習慣使用它的倒數也就是售租比，可以這麼理解投資房地產幾年可以回本，
這個比例越小越好，表示能够快速的收回本金，此外更重要的是，
該地區的房屋空置率如何，如果附近工廠公司林立，租房需求旺盛，
空置率低將非常適合現金流為主的投資者。(當然好的租客也非常重要)
如果是以資本利得為主的投資客，更在意的就是增值幅度與速度，
房地產有一項不可忽略的流通性的問題，
有流通性問題的資產通常資金佔用成本較高，
房地產是流動性相對比較不佳的資產，如果資金有急需，
只能利用大幅折價來換取流動性，所以在投資房地產資金的靈活非常重要，
如果想要相對快速周轉手中的錢，那麼區位就是一門大學問。
房地產是供需體現十分明顯的投資標的，房價會因為需求不斷而持續高掛，
並且在市場上區位好的房地產屬於稀缺資源，不可替代性極高，
因為世界上再也找不到區位相同的房地產。
投資者選擇市中心上等區位的房產，將會發現即便在地產寒冬，
房價仍然不如何下跌，甚至要變現也十分簡單，不容易出現砸在手上的情况。
當然不是每個人都買得起中心區域的房地產作為投資，
這時候大家又會問了，郊區的房價會不會漲，這部分的問題又更加的複雜，
因為涉及的就是對於景氣的預測，景氣的預測可以參考另外一篇文章，
推薦閱讀：股票趨勢的形成—科斯托蘭尼雞蛋
可以這麼比喻，投資市中心的房地產，如同買入業績好的績優股，
就算遇到景氣下跌，價格下跌也不如何嚴重，遇到景氣好轉，上漲也不落後；
投資郊區的房地產，如同買入小型股，在景氣好時上漲翻倍很常見，
但是在景氣回落時就跌的稀裡嘩啦，甚至想賣也賣不掉。
這也就取決於投資者的風險偏好了，如果風險偏好保守的，
還是以市區房地產為主，如果沒有錢呢？可以換一個都市或是暫時放弃，
如果透過高杠杆進行融資，投資在房地產，除非景氣看得十分準確，
不然光是貸款成本就能搞得自己雞犬不寧。
評估房地產投資還是得謹慎，瞭解自己的需求與風險偏好。
推薦閱讀：投資前，先請進！3個步驟開啟投資生涯
最後簡單總結：
1.沒有人能够準確的預測房價的漲跌，瞭解自己購房需求，才能找到滿足自己購房條件的標的。
2.房價的漲跌與景氣循環息息相關，特別是和貨幣的寬鬆與否。投資房地產最重要的在於評估供給需求，流動性與資金佔用都需要考慮進投資中。
3.投資需要根據風險偏好進行，高杠杆的融資必須先確定現金流的穩定，否則一次的投資失敗可能帶來滅頂的損失。
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筆者：**隔壁表哥** 台灣大學畢業。任職基金業。 利用閒暇時間分享金融知識。 讓投資成為生活的一部分吧！ |